Mediul economic
Dupa ce economia Romaniei a depasit asteptarile in 2013 cand a inregistrat o crestere a PIB de 3,5%. trendul pozitiv pe care tara se afla a continuat si in S1 2014, atunci cand PIB a crescut cu 2.6% fata de accesasi perioada din 2013. Totusi, in T2 2014, economia a dat primele semne de incetinire. In aceasta perioada PIB-ul s-a contractat cu 1% fata de trimestrul anterior, datorita nivelului scazut al investitiilor publice si urmand trendul crescator lent al celorlalte economii din Europa.
PIB-ul Romaniei este estimat sa creasca cu 2.3% in 2014, conform Oxford Economics (prognoza din octombrie 2014)
In primele opt luni ale lui 2014, cresterea s-a datorat in principal comertului cu amanuntul, a carui cifra de afaceri a crescut cu 7.6% (11.3% la vanzarile de produse nealimentare) in perioada similara din 2013. in consecinta, in primele 8 luni din 2014 atat exporturile cat si importurile au crescut cu 6,7%, respectiv 6,3% in comparatie cu aceeasi perioada din 2013. Sectorul constructiilor a continuat sa scada, in principal datorita reducerii numarului de lucrari de infrastructura.
Totusi, constructiile rezidentiale si cele nerezidentiale au crescut cu 34,1% respectiv 7.7%. Conform ultimelor rapoarte ale Oxford Economics, se preconizeaza ca PIB-ul Romaniei sa accelereze la 3,5% in 2015, sustinut de toate sectoarele economiei. Rata anuala a inflatiei a atins in perioada septembrie 2013 – septembrie 2014 un nivel de 1,54%. Banca Nationala a Romaniei (BNR) a scazut rata dobanzii de politica monetara de doua ori pe parcursul ultimului trimestru, la 3.0%, o miscare ce are ca scop incurajarea creditarii si stimularea cresterii economice. Rata de schimb valutar a fost relativ stabila in T3 din 2014, cursul osciland intre 4,38 si 4,44 Ron pentru un Euro
Datoria guvernamentala a scazut la 38,5% din PIB si este a treia cea mai redusa la nivelul Uniunii Europene, iar noua tinta de deficit bugetar pentru 2014 este de 2,4% din PIB.
Mediul de investitii
Volumul tranzactiilor imobiliare inregistrat in T3 2014 este estimat la 377 milioane de Euro, Volumul investitiilor inregistrat in primele 3 trimestre ale anului este estimat la 809 milioane de Euro, cea mai ridicata valoare din 2008 pana in prezent, un semn clar ca Romania este din nou in lumina reflectoarelor.
Cea mai mare tranzacţie a fost achiziţia de catre Auchan a 12 proprietati de retail, al caror chirias ancora este in mai multe orase din tara pentru aproximativ 280 de milioane de Euro. in ciuda faptului ca activitatea tranzactionala din prima jumatate a anului 2014 s-a axat in principal pe sectorul de birouri, in T3 sectorul de retail a inceput sa atraga atentia investitorilor reprezentand 85% din intreaga activitate tranzactionala. Pe langa achizitia facuta de Auchan, au avut loc alte 3 mari tranzactii: centrul comercial Aurora Buzau, Jumbo Pitesti, (un box de retail) si achizitia inainte de finalizare a
proiectului a Carrefour in Park Lake Plaza, un centru comercial de 68,000 m² in dezvoltare in Bucuresti. in trimestrul trecut au aparut tot mai multe tot mai multe dovezi ale interesului in crestere pe care investitorii, atat existenti cat si noi, il arata pentru piata imobiliara comerciala din Romania.
Acest interes se manifesta in toate cele trei segmente ale pietei imobiliare comerciale, iar volumele investitionale vor continua sa creasca pana la finalul anului. in ceea ce priveste finantarea bancara, dobanzile sunt pe un trend descendent sub influenta evolutiilor similare din celelalte tari din regiune, ceea ce determina bancile sa se uite cu mai mult interes la tara noastra. Totusi diferenta intre nivelul dobanzilor in Romania si in celelalte din Europa Centrala si de Est ramane mare. Yieldurile au coborat usor, dar nu ne asteptam trendul sa continue pana cand dobanzile bancare nu vor scadea semnificativ.
Piata spatiilor de birouri
Oferta & rata de neocupare
in T3 2014, 3 cladiri de birouri mici au fost livrate, care impreuna au adaugat o suprafata de aproximativ 7,000 m² de spatiu clasa A si B la oferta totala initiala. Pentru ultimul trimestru al anului se estimeaza a fi finalizati inca 70.000 m². Doua proiecte majore, City Offices, reconversia fostului City
Mall detinut de Globalworth (care ar putea totusi sa fie finalizat in 2015) si Green Court, prima cladire a lui Skanska in Romania, vor reprezenta 60% din intregul stoc ce va fi livrat in 2014. Mai mult, AFI ar putea livra proiectul AFI Park 3 in 2014 mai devreme decat preconizat, tinand cont de stadiul avansat al constructiei. Stocul modern de spatii de birouri din Bucuresti a ajuns in prezent la 2,16 milioane m².
Cele mai active sub-piete tinand cont de proiectele livrate in primele 3 trimestre din 2014 si cele vor fi construite in viitor sunt Floreasca – Barbu Vacarescu si Centru – Vest. Datorita ritmului scazut de dezvoltare din CDB-ul din Bucuresti, Floreasca – Barbu Vacarescu pretinde titlul de noul CBD al
capitalei, devenind cea mai dorita zona de catre companii in cautare de spatii de calitate. Piata Centru – Vest, este considerata urmatorul punct fierbinte pe harta dezvoltarilor de birouri din Bucuresti. Zona a atras in principal companiile dinamice si cu o extindere rapida din domeniul IT. Rata medie de neocupare aici este una din cele mai mici din oras iar noile cladiri livrate sunt in proportii foarte mari pre-inchiriate, ceea ce face zona atractiva pentru dezvoltatori.
Rata medie de neocupare a scazut usor in T3 2014 la 14,3% datorita nivelului scazut de proiecte nou livrate. Nu previzionam fluctuatii majore pana la finalul anului in ceea ce priveste rata de neocupare deoarece livrarile de spatii noi vor fi cel mai probabil egalate de cerere. Rata de neocupare este foarte diferita intre sub-pieţe, pornind de la sub 10% in Centru – Nord, Vest si Dimitrie Pompeiu si ajungand la 35% in Baneasa si Pipera Nord, lucru ce se reflecta si in evolutia chiriilor.
Cererea
in trimestrul 3 din 2014, preluarea totala de spatii de birouri a fost de aproximativ 64.000 m2. Cererea noua de spatii (incluzand contractele noi, extinderile si pre-inchirierile) a fost de aproximativ 42.400 m2, in timp ce 21.600 m2 au fost renegocieri. Cele mai mari tranzacţii din T3 2014 au fost pre-inchirierea Telus in AFI Park 3 (6.000 m2) si renegocierea si extinderea Microsoft in City Gate (o suprafata combinata de 6.800 m²). in funcţie de zona geografica, Dimitrie Pompeiu a fost cea mai dinamica sub-piata cu peste 25% din totalul inchirierilor, urmata de Nord (Piata Presei Libere) si Centru – Vest. in funcţie de domeniul de activitate, companiile din sectorul IT&C si Telecom au fost cele mai active, fiind implicate in mai mult de 36% din volumul tranzactiilor, urmate de cele din logistica si sanatate si farma.
Chirii
Chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri au ramas neschimbate in trimestrul 3 din 2014, fiind cotate la 18,5 Euro/m2/luna. Stimulentele financiare au continuat sa fie consistente, proprietarii oferind atat luni libere de plata a chiriei, cat si contribuţii pentru amenajarea spatiilor. Pachetele de stimulente financiare variaza in functie de tipul de cerere si devin importante in special pentru suprafeţe mai mari de 2.000 – 3.000 m2. Piaţa de birouri din Bucuresti a continuat sa fie una dominata de chiriasi, ceea ce ne asteptam sa ramana valabil si pentru urmatorul trimestru al anului 2014.
Previziuni
Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 110,000 m². Ne asteptam ca preluarea totala de spatii sa creasca fata de nivelul din 2014 iar rata medie de neocupare sa inceapa sa scada catre inceputul lui 2015. Parerea noastra este ca chiriile contractuale prime vor ramane neschimbate pe parcursul lui 2014 si inceputul lui 2015.
Cele mai active sub-piete tinand cont de proiectele livrate in primele 3 trimestre din 2014 si cele vor fi construite in viitor sunt Floreasca – Barbu Vacarescu si Centru – Vest. Datorita ritmului scazut de dezvoltare din CDB-ul din Bucuresti, Floreasca – Barbu Vacarescu pretinde titlul de noul CBD al
capitalei, devenind cea mai dorita zona de catre companii in cautare de spatii de calitate. Piata Centru – Vest, este considerata urmatorul punct fierbinte pe harta dezvoltarilor de birouri din Bucuresti. Zona a atras in principal companiile dinamice si cu o extindere rapida din domeniul IT. Rata medie de neocupare aici este una din cele mai mici din oras iar noile cladiri livrate sunt in proportii foarte mari pre-inchiriate, ceea ce face zona atractiva pentru dezvoltatori.
Rata medie de neocupare a scazut usor in T3 2014 la 14,3% datorita nivelului scazut de proiecte nou livrate. Nu previzionam fluctuatii majore pana la finalul anului in ceea ce priveste rata de neocupare deoarece livrarile de spatii noi vor fi cel mai probabil egalate de cerere. Rata de neocupare este foarte diferita intre sub-pieţe, pornind de la sub 10% in Centru – Nord, Vest si Dimitrie Pompeiu si ajungand la 35% in Baneasa si Pipera Nord, lucru ce se reflecta si in evolutia chiriilor.
Cererea
in trimestrul 3 din 2014, preluarea totala de spatii de birouri a fost de aproximativ 64.000 m2. Cererea noua de spatii (incluzand contractele noi, extinderile si pre-inchirierile) a fost de aproximativ 42.400 m2, in timp ce 21.600 m2 au fost renegocieri. Cele mai mari tranzacţii din T3 2014 au fost pre-inchirierea Telus in AFI Park 3 (6.000 m2) si renegocierea si extinderea Microsoft in City Gate (o suprafata combinata de 6.800 m²). in funcţie de zona geografica, Dimitrie Pompeiu a fost cea mai dinamica sub-piata cu peste 25% din totalul inchirierilor, urmata de Nord (Piata Presei Libere) si Centru -Vest. in funcţie de domeniul de activitate, companiile din sectorul IT&C si Telecom au fost cele mai active, fiind implicate in mai mult de 36% din volumul tranzactiilor, urmate de cele din logistica si sanatate si farma.
Chirii
Chiriile contractuale prime pentru spatii de birouri au ramas neschimbate in trimestrul 3 din 2014, fiind cotate la 18,5 Euro/m2/luna. Stimulentele financiare au continuat sa fie consistente, proprietarii oferind atat luni libere de plata a chiriei, cat si contribuţii pentru amenajarea spatiilor. Pachetele de stimulente financiare variaza in functie de tipul de cerere si devin importante in special pentru suprafeţe mai mari de 2.000 – 3.000 m2.
Piaţa de birouri din Bucuresti a continuat sa fie una dominata de chiriasi, ceea ce ne asteptam sa ramana valabil si pentru urmatorul trimestru al anului 2014.
Previziuni
Oferta de noi spatii de birouri previzionate a fi finalizate in 2015 se estimeaza in jurul a 110,000 m². Ne asteptam ca preluarea totala de spatii sa creasca fata de nivelul din 2014 iar rata medie de neocupare sa inceapa sa scada catre inceputul lui 2015. Parerea noastra este ca chiriile contractuale prime vor ramane neschimbate pe parcursul lui 2014 si inceputul lui 2015.
