Creste cererea de pe piata companiilor medii in primele 6 luni din 2012; ESOP a inregistrat in baza sa de date cereri cu 50,4% mai multe decat in S1 2011. Stocul de spatii de birouri se mentine ridicat (782 spatii disponibile la inchiriere in centre de afaceri si vile in portofoliul ESOP, insumand peste 850.000 mp), continuand sa puna presiune pe nivelul chiriilor
Activitatea de tranzactionare globala, insumand tranzactiile tuturor companiilor imobiliare este in usoara scadere, ramanand dominata de tranzactiile de relocare. Pe langa numarul mare de companii interesate in continuare in optimizarea de costuri, din ce in ce mai multe firme vizeaza optimizarea conditiilor de lucru la aceleasi bugete. Companiile nou infiintate sau nou intrate pe piata au reaparut, dar pentru moment au o pondere redusa, sub 5‐7% din totalul solicitarilor.
CEREREA DE SPATII SE REVIGOREAZA IN S1 2012
Dupa ce de la instalarea crizei, din toamna anului 2008, cererea din piata de birouri a inregistrat, conform datelor din baza de date ESOP, o scadere progresiva an de an, temperata de o crestere timida (+2%) in prima jumatate a anului 2011, primul semestru al lui 2012 aduce o surpriza placuta pe piata companiilor medii. Din datele analizate de ESOP, consultantul imobiliar ce gestioneaza cel mai mare portofoliu de proprietati si cereri de spatii de birouri pentru companii medii, semestrul 1 din 2012 a adus cresterea cu 50,4% fata de aceeasi perioada a anului precedent, in ceea ce priveste solicitarile companiilor.
La baza acestui reviriment credem ca au contribuit o serie de evolutii pozitive inregistrate in cursul anului 2011, in domenii precum agricultura *) (+ 11,3% in 2011 fata de ‐6,3% in 2010), investitiile*) (+6,3% fata de ‐2,1% in 2010), constructiile*) (+2,7% fata de ‐7,3% in 2010) si altele.
CEREREA ‐ PE CATEGORII DE BUGETE
Din analiza cererilor inregistrare in cadrul ESOP in primul semestru din 2012 rezulta ca ponderea cea mai mare si anume de 78% din totalul cererii, continua sa o aiba solicitarile companiilor medii cu bugete de pana in 11 euro/mp/luna, urmata de cererile cu bugete intre 11,1‐15 Eu/mp/luna, cu 18% din totalul cererii.
TRENDUL CERERII PE CATEGORII DE BUGETE
In ciuda acestei concentrari masive a solicitarilor companiilor medii in zona bugetelor sub 11 Euro/mp, analizand evolutia cererii din semestrul 1 2012 fata de aceeasi perioada a anului trecut, se constata, pe langa o crestere importanta a cererilor pe segmentul pana in 11 euro/mp (+50,33 %) si o crestere de 21,88% a cererilor cu bugete intre 11, 1 – 15 euro/mp.
OFERTA: STOCUL DE SPATII BIROURI SE MENTINE RIDICAT
In portofoliul ESOP, la finalul primului semestru din 2012, se afla 782 imobile cu spatii de birouri disponibile imediat la inchiriere, din care 430 unitati sunt in centre de afaceri (insumand 728.124 mp) și 352 in vile (insumand 122.521 mp).
Din acest stoc insa, o mare parte din spatii poate fi considerat avand o calitate sau locatie deficitara, motiv pentru care nivelul ofertei cu adevarat viabile si tranzactionabile este mai redus (cu aprox. 30‐35%).
OFERTA ‐ PE CATEGORII DE BUGETE
Din punct de vedere al structurarii pe categorii de bugete, oferta de spatii de birouri prezinta decalaje procentuale semnificative fata de cerere, acestea fiind mai accentuate pe segmentul spatiilor in centre de afaceri. Din totalul ofertei, doar 43% din spatii au chirii de pana in 11 euro/mp (fata de cerere care grupeaza pe acest segment de bugete 78% din volumul total al solicitarilor).
NIVELUL CHIRIILOR
In primul semestru din 2012 nivelul chiriei s‐a stabilizat la valori apropiate celor inregistrate in semestrul 2 din 2011, cu relativ putine exceptii. Nivelul mediu al chiriilor solicitate de proprietari (chiriile de listare a proprietatilor), la finalul primul semestru din 2012 sunt redate in tabelul si infograficele de mai jos.
Chiriile de promovare comporta o marja de negociere, care variaza in functie de zona si calitatea spatiilor. Astfel, pentru cladirile din zonele de Centru‐Nord si Ultracentral, la negociere chiria poate scadea cu procente cuprinse intre 7 si 12%, in timp ce pentru celelalte zone scaderea chiriei se poate discuta intre 15 si 20%.
Cheltuielile de mentenanta sunt un alt indicator major luat in calcul de companiile ce cauta un spatiu de birouri, indicator care deseori departajeaza cele doua segmente de piata ‐ al centrelor de afaceri si al vilelor, sau departajeaza imobile din acelasi segment de piata.
Cheltuielile de mentenanta pentru un spatiu de birouri intr‐un centru de afaceri de clasa superioara se situeaza intre 3,5 si 5 euro/mp/luna, iar pentru clasa B si C intre 2,5 si 3,5 euro/mp/luna. Variatiile semnificative in cuantumul cheltuielilor de intretinere de la o cladire la alta trebuie analizata prin prisma includerii sau nu a consumului de utilitati in aceste valori (cele mai importante fiind electricitatea si / sau gazul aferent incalzirii si racirii spatiului inchiriat si cotei de spatii comune aferente). In cazul vilelor si al cladirilor de birouri de talie mica, cheltuielile de intretinere se situeaza intre 1,5 si 2,5 euro/mp/luna si sunt achitate pe principiul refacturarii proportionale, avand la baza facturile furnizorilor de utilitati.
ERA SUB‐INCHIRIERILOR APUNE, SE REIAU EXTINDERILE
Daca in 2008‐2010 companiile au vizat cu precadere restrangeri de spatii de birouri si subinchirieri, incepand cu semestrul 2 din 2011 si semestrul 1 din 2012 au reaparut expansiunile companiilor, evidente in special in tranzactiile realizate in cadrul aceleiasi cladiri.
PREVIZIUNI
Consideram ca a doua parte a anului nu va aduce schimbari importante in ceea ce priveste principalii indicatori de evolutie ai pietei. Chiria se va stabiliza, diferentiat pe paliere de calitate a imobilelor si in functie de zone, cu evolutii conjuncturale cuprinse intre +/‐ 1% si +/‐ 5%. Suprafata medie tranzactionata la nivelul intregii piete (companii mari si medii) se va mentine intre 1.100 – 1.200 mp, iar la nivelul companiilor medii intre 400‐500 mp.
OPORTUNITATI DE SPATII IN CENTRE DE AFACERI
Pe o piata cu putine proiecte noi in curs de livrare in urmatoarele 6‐12 luni, companiile in cautarea unui sediu pot fructifica oportunitatile de spatii existente in momentul de fata in piata. ESOP prezinta mai jos trei astfel de oportunitati de spatii, prin prisma raportului calitate/pret deosebit de avantajos:
