Piața rezidențială sub presiunea majorării costurilor materialelor de construcție și a scăderii puterii de cumpărare

• Creșterea prețurilor la materialele de construcție și la utilități determină dezvoltatorii să găsească soluții pentru a atrage cumpărători pentru locuințe, dar și pentru a fi profitabili
• Prețurile locuințelor cu livrare în 2022 și 2023 vor crește
• Puterea de cumpărare afectată de creșterea costului vieții nu mai permite creșteri de preț de 10-15% annual
• Oferta de locuințe noi este din ce în ce mai limitată
• Cumpărătorii sunt din ce în ce mai educați, dezvoltatorii pun accent crescut pe calitatea produselor oferite

Creșterea prețurilor pentru materialele de construcție, dar și la utilități au un impact care se simte deja pe piața imobiliară.  Pentru a contracara efectele care ar putea apărea ca urmare a acestor evoluții ale costurilor asupra prețurilor, dezvoltatorii adoptă strategii diferite astfel încât să găsească cele mai bune soluții atât pentru businessul lor, dar mai ales pentru cumpărători.

În unele cazuri, dezvoltatorii preferă să închirieze apartamentele care inițial au fost construite cu scopul de a fi vândute și totodată să renegocieze contractele de împrumut pe care le au cu băncile. În acest fel, vor reuși să mențină un nivel rezonabil al marjei de profit.

Totodată, proiectele imobiliare a căror construcție va începe anul viitor, cu termen de livrare la final de 2022 sau 2023 vor avea prețuri de execuție pe metrul pătrat mai mari, iar acest lucru poate duce la o ajustare a prețurilor locuințelor.

Credem că se va ajunge la o soluție în care dezvoltatorii, chiar dacă vor opera majorări semnificative, vor propune niveluri de prețuri, care să nu le pună în pericol profitul și în același timp să poată fi suportate de cumpărători. Nu vom vedea scăderi de prețuri, pentru că dezvoltatorii nu vor vinde în pierdere, dar nici creșteri proporțional cu majorarea materialelor de construcții. În cele mai multe cazuri, dezvoltatorii își vor sacrifica marja de profit, pentru că sunt conștienți de faptul că nu mai pot să crească prețurile cu 10-15% ca în ultimii ani. ( Rafaela Nebreda, Owner & Managing Partner Imoteca)

Dezvoltatorii imobiliari spun că presiunea pe prețuri va fi mare de anul viitor pentru că materialele necesare construcției s-au scumpit, iar scumpirile nu se opresc aici, de la începutul anului furnizorii anunță prețuri în creștere pentru anumite materiale.

Chiar în această perioadă, departamentul de achiziții din cadrul companiei, a solicitat o ofertă pentru cărămida care este necesară a se livra anul viitor, iar producătorul a spus că prețurile de la 1 ianuarie vor crește în medie cu 20%. Acest lucru în condițiile în care cărămida este de două ori mai scumpă acum față de anul trecut. Justificarea fiind scumpirile la utilități, în special la gaze, care au impact mare asupra producției de cărămidă. (Vlas Veaceslav – CEO Ecovillas Company)

Nu numai cărămida este în vizorul scumpirilor, ci și alte materiale importante precum betonul sau alți adezivi folosiți la construcție sau polistirenul.

Fierul s-a dublat ca preț, iar acum asistăm la o stabilizare a prețului, însă de anul viitor posibil să fie ajustări și la acesta. Scumpirile sunt puse și pe fondul majorării costurilor de transport, dar și a scumpirii utilităților. (Vlas Veaceslav – CEO Ecovillas Company)

Și mâna de lucru este mai scumpă.  Muncitorii resimt din plin inflația și cer salarii mai mari din cauza scumpiri alimentelor, utilităților, transportului care se reflectă și în costuri de trai mai mari pentru angajați. Așa că, există și o presiune pe zona de salarii.

Estimăm că ritmul vânzărilor de apartamente cu care ne-am obișnuit se va reduce anul viitor, avem pe de o parte înăsprirea condițiilor de finanțare, iar pe de altă parte creșterea costurilor cu utilitățile, care reduc capacitatea de a achiziționa o locuință. Va exista un public țintă mult mai restrâns la care toți dezvoltatorii vor să ajungă. (Patricia Ferent, managing partner Imoteca).

Pe piață însă se va menține un echilibru, faptul că sunt mai puțini cumpărători fiind contrabalansat de o ofertă nouă mai mică, din cauza situației PUZ-urilor, care limitează numărul de investiții în proiecte noi.

Dezvoltările imobiliare în București mai greu de realizat

O altă sursă de presiune care se va vedea în preț este aceea ce ține de obținerea autorizației de construcție pentru proiectele noi. În București nu se mai eliberează autorizații, așa că unii dezvoltatori investesc în proiecte rezidențiale care au deja autorizațiile obținute și caută terenuri cu tot cu documentațiile depuse pentru construcție. În felul acesta, plătesc mai mult pentru terenuri.

Toate acestea se traduc printr-un cost mai mare pe care dezvoltatorii îl vor plăti pentru construcția unei locuințe per metru pătrat începând de anul viitor. Proiectele imobiliare care sunt livrate anul acesta sau în prima jumătate a anului viitor nu sunt atât de afectate de scumpiri, deci prețul de vânzare acum și în lunile următoare nu va suferi mari ajustări, ci mai degrabă va fi stabil. Însă tendința este de majorare în următorii doi ani.

Credem că odată cu majorarea prețurilor pe metrul pătrat, dezvoltatorii vor trebui să inoveze în construcție. Observăm o tendință a clienților de a cere locuințe de calitate, cu materiale bune, investiții în inovație, un produs cu mai multe beneficii pentru locatari. Se va pune mai mult accent și pe comunitate, viață socială și comunicarea între locatari. Credem că urmează o revoluție în piața imobiliară în anii ce urmează – proiectele integrate – fiind cele câștigătoare. (Iulian Niculae – director vânzări Ecovillas)

Piața rezidențială se află într-un proces de profesionalizare, standardele pe care cumpărătorii de impun fiind din ce în ce mai înalte. Cumpărătorul este mai educat, mai atent cu banii pe care îi investește, iar în aceste condiții dezvoltatorii sunt obligați să fie mai atenți la produsele pe care le vând astfel încât acesta să fie cât mai atrăgător pentru compărător.

În concluzie, chiar dacă prețurile materialelor de construcție au crescut, piața cumpărătorilor nu poate susține o majorare a prețurilor locuințelor, deoarece acestea sunt deja limita superioară vizavi de puterea de cumpărare.  Acest lucru se poate observa deja în scăderea numărului de tranzacții.